Verhuur appartementen BTW-belast en aftrek voorbelasting?

Oogmerk tijdelijk te verhuren
Uit de stukken blijkt dat de BV ten tijde van de verbouwing het voornemen had om de appartementen op short-stay basis te gaan verhuren. De in deze tijdvakken overgelegde stukken vermelden niet expliciet dat de beoogde verhuurperiode maximaal zes maanden is, maar evenmin blijkt daaruit een voornemen tot verhuur voor een periode van twaalf maanden of langer.

De BV heeft in stukken van na de verbouwingstijdvakken, waaronder de model-huurovereenkomst, steeds consequent aangegeven dat zij de appartementen volledig gemeubileerd wenst te gaan verhuren voor een periode van maximaal zes maanden aan personen die maximaal twaalf maanden in Nederland verblijven. De rechter ziet geen aanleiding om die stukken buiten beschouwing te laten.

Deze stukken werpen, gelet op hun inhoud die consistent aansluit bij het in de eerdere tijdvakken reeds geuite voornemen tot short-stay-verhuur, licht op het voornemen van de BV in deze tijdvakken. Volgens de rechter maakt de BV aannemelijk dat zij in de onderhavige tijdvakken het voornemen had om de appartementen volledig gemeubileerd, zonder dat de huurder belast is met de zorg voor de inventaris, te verhuren voor een periode van maximaal zes maanden aan personen die maximaal twaalf maanden in Nederland verblijven.

Belaste verhuur
De verhuur van onroerende zaken is als hoofdregel vrijgesteld van omzetbelasting. Van deze vrijstelling is onder meer uitgezonderd de verhuur binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden. Deze verhuur is belast en daarbij is het verlaagde tarief van toepassing (de short-stay-uitzondering).

Vast staat dat de BV geen hotel- of vakantiebestedingsbedrijf is. Echter, activiteiten die een soortgelijke functie hebben als het hotel- of vakantiebestedingsbedrijf vallen ook onder de uitzondering. De stelling van de Belastingdienst dat de verhuur van objecten die kenmerken hebben van een woning en voor langere duur kunnen worden gebruikt per definitie niet onder de short-stay-uitzondering valt, slaagt dus niet.

In dit geval is de vraag of de verhuur van de appartementen door belanghebbende een soortgelijke functie heeft als de verhuur in het kader van een hotel- of vakantiebestedingsbedrijf. Het begrip soortgelijke functie moet ruim worden uitgelegd. Het moet gaan om verblijfsruimten die zijn toegerust om daarin kort te verblijven, zonder dat de huurder is belast met de zorg voor de inventaris. Als de verblijfsruimte ter beschikking wordt gesteld anders dan in het kader van het hotelbedrijf en als daarmee wordt voorzien in een behoefte aan accommodatie waarop ook hotelbedrijven zich richten, met die bedrijven in concurrentie wordt getreden. Dat in concurrentie treden is bij uitstek het gezichtspunt voor het vaststellen van de vergelijkbaarheid met het hotelbedrijf. Het gaat dus om de aard van de door de BV verrichte prestatie.

De BV maakt aannemelijk dat zij het voornemen had om de appartementen voor korte duur (maximaal zes maanden) volledig gemeubileerd te verhuren, zonder dat de huurder belast is met de zorg voor de inventaris. Met deze (voorgenomen) prestatie concurreert de BV volgens de rechter in de markt van hotel- en vakantiebestedingsbedrijven, omdat ook door die bedrijven voor korte perioden een bewoonbare ruimte volledig gemeubileerd en voorzien van uitrusting aan de afnemer tegen vergoeding in gebruik wordt gegeven en de afnemer niet belast is met de zorg voor de inventaris. De omstandigheid dat hotel- en vakantiebestedingsbedrijven in het algemeen een kortere minimum afnameduur hanteren dan de BV hanteert, doet daaraan niet af. Waar het om gaat is dat het in deze sectoren steeds gaat om verblijf voor een relatief korte periode, net zoals bij de BV.

Aan het oordeel dat de BV accommodatie verstrekt die concurreert in de markt van hotel- en vakantiebestedingsbedrijven doet niet af dat de BV met de verhuur ook wel in concurrentie treedt met de (vrijgestelde) verhuur van woningen. Juist omdat de duur van de verhuur beperkt is tot maximaal zes maanden, de appartementen volledig zijn ingericht en daardoor zijn toegerust om daarin kort te verblijven, zonder dat de huurder is belast met de zorg voor de inventaris, wat zich in het algemeen allemaal niet voordoet bij verhuur van woningen, wordt volgens de rechter primair in concurrentie getreden met hotel- en vakantiebestedingsbedrijven. Als al in concurrentie wordt getreden met woningen, dan doet de BV dat op eenzelfde wijze als hotels- en vakantiebestedingsbedrijven dat doen.

Conclusie en gevolgen
De conclusie is dat de BV met de verhuur van de appartementen concurreert met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf. De BV valt daardoor onder de short-stay-uitzondering, zodat de verhuur belast is. De BV heeft recht op een teruggaaf van ruim € 177.000.

Let op: Bij verbouwen van een woning voor reguliere verhuur als woning bestaat geen recht op aftrek van BTW op de verbouwingskosten. Gaat het om short-stay-verhuur, dan mogelijk wel. In dat geval moet u wel bewijzen dat alle criteria voor deze uitzondering van toepassing zijn.