De winkelstraat is voorgoed veranderd

Het aantal leegstaande winkelpanden in de Nederlandse stadscentra neemt weer toe. Van de ongeveer 31.000 fysieke winkels stonden er in het eerste kwartaal van dit jaar zo’n 2500 leeg, constateert vastgoedadviseur Colliers in een nieuw marktrapport. Dat is 8,3 procent van het totale winkelbestand. Het zijn meestal grote modezaken, elektronicawinkels en sportketens die verdwijnen uit binnensteden.

Vooral kleinere steden kampen lange periodes met lege etalages. Dat komt onder meer doordat grote steden met een royaal winkelaanbod publiek uit kleinere plaatsen aantrekt. Met als gevolg dat het in een stad als Groningen veel beter met de middenstand is gesteld dan in Assen. In steden waar tussen de 70.000 en 100.000 mensen wonen staat gemiddeld een tiende leeg. In het centrum van Lelystad wordt een vijfde van de winkels niet verhuurd, onder meer door concurrentie van het nabijgelegen outletcentrum Batavia Stad.

De oorzaken van al die gesloten rolluiken (er wordt 433.000 vierkante meter winkelruimte niet gebruikt) zijn divers: hoge huren, gestegen loonkosten, forse energieprijzen en inkopen is duurder geworden. Maar ook het winkelgedrag is blijvend veranderd sinds consumenten online shoppen. Zelfs kapitaalkrachtige ketens als Zara en H&M sluiten regelmatig filialen omdat hun klanten voornamelijk online kleding kopen. Een duur winkelpand op een a-locatie rendeert vaak niet meer. Alle ballen gaan dan op zogeheten flagshipstores, in de vijf grote steden.

In Deventer gaat het wel goed

Middelgrote stad Deventer ( 104.000 inwoners) staat erom bekend dat het daar wél goed gaat met de detailhandel. Het centrum van de historische stad telt de bekende ketens, maar herbergt verhoudingsgewijs meer lokale ondernemers. Zij runnen bijvoorbeeld vintagewinkeltjes, koffietentjes of ze zijn een barbier of tattoozaak begonnen. “Wij hebben zelfs een wachtlijst van winkeliers die zich hier willen vestigen”, zegt Peter Brouwer, die als centrummanager moet zorgen voor een levendige Deventerse binnenstad.

De wachtlijst bestaat wel uit ondernemers die een pand zoeken van rond de 200 vierkante meter. Ook in Deventer zijn niet alle winkelpanden gevuld, zegt Brouwer. “Naar het begrip leegstand moet je met een genuanceerd oog kijken. Wat staat er leeg? Waar precies staan er panden leeg? En wat komt er voor terug? In veel steden duikt de ene nagelstudio na de andere op.”

De centrummanager is zich bewust van de voorsprong die de stad aan de IJssel heeft op veel andere steden. Met het grote aantal monumenten en veel gezellige straatjes is de stad uit zichzelf al sfeervol, daar is niet per se een H&M of een Hema voor nodig. Brouwer: “Maar wat wel voor alle steden geldt is: vraag je af wat je identiteit is, je profiel. Voor wie ben je er als stad en voor wie wil je er zijn? Heb je een lokale of landelijke functie?”

Profileer je met evenementen

De truc van Deventer is om de binnenstad op te delen in gebieden met ieder een eigen bestemming. Een wijkje met veel horeca, bijvoorbeeld. Of een stukje stad waar het accent op cultuur ligt. Profileer je met evenementen, zoals Deventer doet met de jaarlijkse Boekenmarkt en het Dickens Festijn. Volgens Brouwer moet dan wel goed worden samengewerkt. “Het werkt alleen als ondernemers, gemeente en vastgoedontwikkelaars de koppen bij elkaar steken.” Vooral die laatste partij mist Brouwer nog wel eens aan tafel. “Vastgoed is vaak teruggetrokken achter de lege gevels.”

Maar zelfs als alles meezit, blijft er een cruciale vraag boven de verlaten panden in de winkelcentra van Nederland hangen, namelijk: moeten we niet accepteren dat ons aankoopgedrag – en daarmee de functie van de binnenstad – voorgoed is veranderd? Natuurlijk is die functie veranderd, zegt Kitty Koelemeijer, hoogleraar marketing en retailing aan Nyenrode Business Universiteit. “Maar waar vergelijk je het mee? Met die goeie ouwe tijd? Feit is: het fysieke winkelnetwerk wordt minder belangrijk.”

De ervaring van ‘de stad ingaan’ blijft volgens Koelemeijer niet goed te vergelijken met iets kopen in een webshop, maar: “Er wordt hard gewerkt aan de tekortkomingen van online. Door de ontwikkeling van gepersonaliseerde reclames krijgen consumenten er veel meer inspiratie bij via bijvoorbeeld intelligente aankoopsuggesties. Online winkelen is geen schrale bedoening meer die uitsluitend is gericht op vloeiende processen die het betalen makkelijk maken. Daar gaat de winkelstraat alleen nog maar meer van merken.”

Lees ook:

Leegstand? In Deventer wemelt het juist van de lokale winkeliers

Sinds de coronacrisis is de Nederlandse winkelstraat ingrijpend veranderd, vaak ongewild. Deventer laat zich dat niet gebeuren: daar beïnvloedt de gemeente met een duidelijke profilering wie zich in de stad vestigt. ‘Een stad is maakbaar.’